집값 선행 지표로 여겨지는 경매 낙착가율 90% 돌파 1년 8개월 만에 최고치 기록 낙찰가율도 90%로 20개월 만에 최대
4월 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)이 1년 8개월 만에 90%를 돌파했다. 경매 지표는 집값의 선행 지표로 여겨지는 만큼 다시 서울 아파트 값이 치솟는 것 아니냐는 관측이 제기된다. 29일 법원경매정보회사 지지옥션에 따르면 지난 26일까지 진행된 4월 서울 아파트 경매
“집값은 여전히 높은데, 대출 금액이 더 줄어든다고?” 은행권에서는 올해 2월 26일부터 지난해 가계 부채 종합대책의 일환으로 스트레스 DSR 제도를 본격적으로 단행했다. 현재 가계 대출 신청 시 DSR 40% 제도가 시행 중이다. 연 대출 상환 금액(원금 및 이자)이 연 소득의 최대 40% 금액 범위 내에서만 대출이 가능하도록 통제하고 있다. 대출 금액은 통상 소득과 대출 상환 금액 두 가지 변수에 의해 결정된다. 소득이 적거나 대출 상환 금액이 큰 차주일수록 DSR 40%를 초과해 대출 금액이 감소한다. 그렇다면 스트레스 DSR 제도란 무엇일까. 앞서 언급한 DSR 40% 산정 시 주택담보대출 기준금리(변동·혼합형·주기형)에 따라 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 부과해 DSR을 산정하는 것이다. 상대적으로 높아진 가상의 금리로 대출 상환 금액을 계산하기 때문에 대출 금액은 줄어들 것으로 예상된다. 대출 한도 축소 효과, 부동산 시장 환경에 부정적? 스트레스 DSR 시행으로 인해 대출 한도 축소가 가시화되자 시장참여자들의 우려는 커지고 있다. 이러한 규제로 인해 대출 시스템에 변화가 생겼을 때 시장에 미치는 부정적인 영향을 한 차례 경험한 바 있기 때문이다. 지난 2021년 9월에, DSR 40% 제도(금융 규제)가 시행되자 대출 한도가 축소됐고, 주택 시장에 충격이 발생했다. 수도권뿐만 아니라 지방 전역에 걸쳐 아파트 거래량은 급감했고, 주택 시장은 정체됐다. 이후 은행권 대출 중단이라는 초유의 사태가 발생하자 일부 지방자치단체의 주간 매매증감률은 하락 전환했다. 대출은 부동산 시장으로 자금을 공급하는 역할을 담당하고 있다. 우리 몸 구석구석 산소와 혈액을 순환하게 해주는 심장과도 같은 것이다. 심장 기능에 문제가 생긴다면 산소 부족과 혈액 응고로 질병이 생기는 것처럼, 대출 한도 축소 효과는 부동산 시장 환경에 부정적인 요인으로 작용할 수 있다. 스트레스 DSR 시행으로 인해 금융권 대출 한도는 정말 많이 감소하는 것일까. 스트레스 DSR을 전면 시행했을 때 비규제지역 주택 구입 자금 대출이 얼마나 감소하는지 살펴보면 다음과 같은 특이점을 알 수 있다. 첫째, 대출 기준금리에 따라 대출 한도 감소 폭이 다르다. 변동금리의 경우 -16.6~-27.7%, 주기형 금리의 경우 -3~-5% 한도 축소 효과가 발생한다. 둘째, 대출금리가 인하될 경우 대출 원리금 부담이 낮아져 통상 대출 한도가 증가하는데, 스트레스 DSR 시뮬레이션 결과 대출금리가 하락할수록 대출 한도 축소 효과가 발생한다. 스트레스 DSR 제도는 규제보다 가계 부채를 ‘관리’하는 목적이 크다. 주택 구입 시 주기형 금리를 선택한 차주는 상대적으로 많은 대출 금액을 받을 수 있으며, 사실상 한도 축소 효과도 미미하기 때문이다. 한국은행 보고서에 따르면 우리나라의 변동금리 대출 비중은 63% 이상으로 높은 편이다. 향후 대출금리의 등락에 따라 연체율과 같은 건전성 지표가 악화될 수 있다. 대출을 많이 받을 수 있는 주기형 금리 선택을 유도하고, 고정금리 대출의 비중을 높여 가계 부채 건전성을 개선하고자 하는 금융당국의 셈법이 작용한 것으로 보인다. 또한 가계 부채 총량에 대한 리스크 관리가 필요한 만큼 향후 금리 하락 시 가계 부채가 증가하는 것에 선제적으로 대응할 수 있다고 본 것이다. 주기형 금리 선택, 대출 한도 축소 크지 않을 듯 정부는 당근과 채찍을 병행하며, 소극적 규제로 가계 부채에 대응하고 있다. 올해 금융당국은 가계 부채 비율 관리 목표를 100%로 설정했다. 지난해 4분기 기준 100.1% 가계 부채 비율을 기록했는데, 가계 부채 축소에 대한 적극성은 다소 약해 보인다. 스트레스 DSR 제도와 같은 규제 정책을 시행하지만, 한편으로는 중도상환 수수료 폐지 추진, 대출 대환 플랫폼 활성화를 통한 은행권 대출금리 인하 유도 등 완화적 정책을 추진하는 것 역시 일맥상통한다. ‘냉탕과 온탕을 오고 가는 부동산 정책’은 한동안 지속될 것으로 예상된다. 건설 경기 등 부동산 시장 회복을 위해서 어느 정도 수요 진작이 필요하고, 일방적으로 강력한 대출 규제는 자칫 부동산 시장을 침체시킬 수 있기 때문이다. 스트레스 DSR 제도 시행이 익숙하지 않은 제도로 인해 느끼는 막연한 공포일 수 있지만 생각만큼 크지 않은 ‘대출 한도 축소 효과’, DSR을 최초 시행했던 2021년에 비해 ‘온화한 규제 정책’이라는 것에도 무게 추를 기울일 필요가 있다. 정부가 적극적으로 규제하려 하지 않는다는 것 역시 주택 시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있다. 하나의 부정적 이벤트에 집중하기보다 넓은 시야로 다양한 부동산 시장의 환경 요인을 점검하는 지혜가 필요한 시점이다. 글 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 부동산자문팀 과장│사진 한국경제DB
신입생들이 가장 많이 우려하는 것은 ‘인간관계’
[한경잡앤조이=이진호 기자/남현우 대학생 기자] 대학교에 입학하면 많은 신입생이 낯선 환경에서 새출발을 한다. 신입생, 새내기 하면 사람들은 보통 설렘, 기대감 등을 많이 생각하지만 신입생에게도 나름의 고충과 걱정이 존재한다. 대학교 입학 후 본격적인 캠퍼스 라이프를 경험하고 있는 건국대학교 7명의 24학번 신입생들에게 대학 생활에 대하여 들어보았다. 어떤 마음을 가지고 대학교에 진학해야겠다고 생각했어요? 김태양 : 개인적으로 지금 이루고 싶은 진로가 있어요. 하지만 그 진로를 이룰 수 있다는 보장이 크지 않아서 불안한 마음에 플랜 b로 진로를 정해둔 게 있는데 그게 기획자 쪽이에요. 유튜브 편집도 해봤는데 저의 적성에 잘 맞더라고요. 그래서 콘텐츠 기획자 쪽으로 도움이 될만한 학과를 찾아서 대학교에 오게 됐어요. 김희원 : 대학 생활이 사회생활의 축소판이라고 하잖아요. 그래서 대학 생활을 하며 사회생활을 경험해 보고 싶었어요. 중, 고등학생 때는 배우고 싶은 과목이 아니라 하기 싫은 과목들도 해야 했었는데 대학교에서는 저의 관심 분야인 방송이나 광고 쪽도 배울 수 있는 기회가 있다고 생각해서 대학 진학을 목표로 공부했어요. 보통 신입생이나 새내기 하면 설렘이나 기대감부터 생각하잖아요. 근데 직접 신입생이 되어 보니 어땠어요? 최우주 : ‘친구가 안 생기면 어떡하지?’하는 고민으로 외롭고 두려웠어요. 중, 고등학교 때는 그냥 옆자리 친구들에게 ‘너 이거 먹을래?’하는 식으로 친해지는 경우가 많은데 대학은 전공 수업이 아닌 이상 다른 학과 사람들이 많고 학번도 몰라서 친해지기 위해 말을 거는 게 힘들고 두려웠던 거 같아요. 아는 사람이 없다 보니까 수업 하지 않는데 나만 모르고 강의실에 들어가서 수업을 기다리는 상상을 하며 걱정도 했었어요. 김수빈 : 초, 중, 고등학교는 결이 비슷하잖아요. 그래서 12년 동안 해오던 거니까 ‘마음 편히 하면 되겠지?’ 하는 마음으로 다녔어요. 하지만 대학교는 결이 너무 달라서 어떤 거부터 시작해야 할지, 어떠한 방향으로 나아가야 할지, 일의 마무리를 위해 지금 어떻게 행동해야 할지 모르겠더라고요. 그런 점이 제일 힘들었어요. 또, 대학 생활이 설렐 줄 알았는데 생각보다 스트레스를 많이 받았었어요. 본가와 혼자 떨어져 산다는 생각에 불안했고 개강 전날에도 학교에 오고 싶지 않았어요. 하지만 지금은 괜찮은 거 같아요. 정유나 : 설렘 반 두려움 반이었던 거 같아요. 개강 후 첫 수업으로 월요일 오전 9시 수업을 가는 길에 제가 대학생이 되었다는 사실이 체감되어 너무 심장이 떨리는 거예요. ‘나도 이제 진짜 대학생이고 이제 내 길을 스스로 만들어가는구나’ 이런 생각에 너무 설레고 두려운 마음이 있었어요. 또, ‘학교생활 할 때 내가 놓치는 부분이 있으면 어떡하지?’, ‘강의실을 잘 못 찾으면 어떡하지?’하는 신입생으로서의 걱정이 많았던 거 같아요. 그러면 각자가 갖고 있는 걱정을 어떻게 헤쳐 나가고 있어요? 김동원 : 초반에는 아직 친구가 없다는 게 가장 큰 어려움이었는데 OT랑 개강총회에서 제 끼를 표출하면서 친구를 많이 사귀었어요. 또, 학교생활을 열심히 하면서 선배들과 활발하게 소통하고 어려움이 있을 때 도움을 청할 수 있었으면 좋겠어요. 정은재 : 낯을 많이 가리는 성격이어서 새로운 사람을 만나는 게 가장 큰 걱정이었어요. 그래서 학교 사람들과 친해지기 위해 다양한 활동을 하고 있어요. 1학년이지만 진로가 정해져 있지 않다 보니까 어떻게 취업 준비를 시작해야 하는지에 관한 고민도 갖고 있어요. 그래서 진로 고민 같은 경우 학교에 다양한 프로그램을 많이 찾아보고 좋아하는 분야에 대해 공부도 해보며 길을 찾아볼 생각이에요. 신입생의 적응을 돕는 멘토-멘티 프로그램 이처럼 신입생들은 처음 경험하는 대학 생활에 대한 설렘과 함께 자신만의 걱정을 가지고 있다. 대학 생활에 대한 불안감, 낯선 사람들과 새로운 만남, 학교생활 적응에 대한 우려 등 사유 또한 다양하다. 걱정이 많을 신입생들을 위해 학교생활 적응에 도움을 주고 걱정을 덜기 위해 진행하는 프로그램도 있다. 건국대학교 글로컬캠퍼스 교양대학 이연주 교수는 “신입생 대부분은 대학 생활을 시작하며 부모님 곁을 떠나 새로운 시작을 하게 된다”며 “신입생은 정보가 굉장히 제한적이기 때문에 신입생들의 어려움을 덜어주고 도와주고자 멘토링 프로그램을 진행하고 있다”고 말했다. 멘토링 프로그램은 신입생들에게 많은 도움이 되고 있다. 실제로 멘토링 프로그램 만족도는 4점대 후반을 유지하고 있을 정도로 신입생들 사이에서 매우 높은 만족도를 보인다. 이 교수는 “신입생들의 적응에 도움을 줄 수 있는 방안을 고민하다가 멘토링 프로그램이 대학 생활 적응에 효과적이라는 국내외 연구 결과를 보고 시행하게 됐다”며 “신입생들의 빠른 정착을 돕고, 인간관계를 강화하며 교양과 전공 교과에 대한 지식을 제공함으로써 학습 동기를 고취하는 것이 목표”라고 밝혔다. 이 교수는 ‘빛을 퍼뜨릴 수 있는 두 가지 방법이 있다. 촛불이 되거나 또는 그것을 비추는 거울이 되는 것이다’라는 이디스 워튼의 명언을 강조한다. 이 교수는 “이디스 워튼의 말처럼 멘토와 멘티는 서로가 빛과 거울처럼 상대를 밝혀주는 존재임을 기억하고 서로 영향을 주는 존재로서 이 관계 자체가 즐거운 추억이 되었으면 좋겠다”며 멘토링 프로그램이 서로를 밝혀주는 존재로 기억하는 여정이 되기를 소망했다. jinho2323@hankyung.com
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